年初以來，成都二手中介代理市場漲薪動作頻繁，繼伊誠、鏈家、滿堂紅調整員工薪資后，四川中原二手房代理板塊也開始執行提成漲薪政策，最高漲至70%。這是成都二手房中介機構普遍面臨的經紀人緊缺的被動策略，而隱藏在漲薪背后的是二手中介的變革和行業門檻的抬升。

市場惡劣 二手中介被動漲薪

去年4月伊始，成都新房市場持續走下坡路。然而，二手房市場日子也并不好過。四川中原數據顯示，2014年成都市主城區二手商品住宅成交面積458.01萬平方米，環比下降19.36%；成交套數51025套，環比下降21.32%。

今年3月，二手房市場開始有了轉暖跡象，3月成都市六城區二手住宅共成交4899套，成交面積45.16萬平方米，成交套數和面積環比分別上升54.69%和54.87%，3月二手房與新房成交之比為0.68:1。

通過數據可以看出，新房始終是市場主導，二手房成交在更多時候不及新房成交的一半。市場份額不多，僅在成都就有近20家二手房經紀品牌連鎖公司，上千家門店，另有3000家左右的私人中介還蠶食了一部分市場份額，行業競爭巨大。

出乎意料的是，今年剛剛開年，鏈家地產率先掀起了一場聲勢浩大的行業并購，2015年的前3個月，鏈家已先后進行了3次并購，在拿下成都伊誠、上海德佑，打開華東和西南市場大門之后，鏈家又選擇了與中聯地產的合并，試圖將市場拓展到華南和華中，引發行業地震。

在這期間，還有互聯網對二手代理行業的沖擊。滿堂紅（成都）置業有限公司總經理譚自力分析當前市場環境認為，“移動互聯網也開始二手中介行業，受影響的主要是工作方式和生產力的問題，工作效率能夠通過移動互聯網的手段得到提升，這樣就意味著收傭可能會進一步下調，其次，經紀人的工作組織架構工作方式都會因為互聯網發生變化。這樣的大背景下，驅使著行業的變革。”此外，被普遍倡導的線上與線下的o2o模式也被引入到二手中介行業里來，資本運作的介入和互聯網的沖擊使得行業的不安情緒開始躁動。

面對行業的變動，如何留住人才成為行業內領導層的思考的問題，二手房經紀人流動性太大，要抓住市場，就得有足夠的人才，才能保證市場占有率。漲薪成為吸引人才的利器，然而這個關乎成本的問題，最開始并沒有一家的公司敢做一次領頭羊。

就在此時，鏈家在收購伊誠的同步動作下，伊誠在2月9日宣布了全新的薪酬績效政策，轉正員工提傭由10%-30%，變為30%-75%，傭金幾乎提升一倍之多，鏈家也開始執行漲薪政策。

此外，與伊誠鏈家同步漲薪的還有滿堂紅，滿堂紅（成都）置業有限公司總經理譚自力介紹，公司經紀人提成原來最高是35%，現在是最低35%，提成空間是35%—60%，而剛進成都不久的科威不動產也將提成空間擴大至了30%—100%。

值得注意的是，房觀察向多家二手中介代理公司了解發現，漲薪并不是個例，這已成為了行業內品牌公司的普遍做法。

行業變革  門檻抬升促使優勝劣汰

雖漲薪成為二手中介公司吸引人才的法寶，但不可否認，這意味著二手中介公司將會投入更多的成本，這是一場比拼資金實力的廝殺。

“我們不能被動的挨打。”四川中原地產三級市場住宅部總經理劉柯良在接受房觀察采訪時說，漲薪被伊誠鏈家率先提出，其他品牌二手代理公司不會坐以待斃，適當調整薪資才能有助于公司穩定。

清明節前，中原地產二手房部門召開會議，開始執行漲薪政策，他們將提成比例也提高到了此前機構提出的平均水平，提成最高達到70%。不同的是，中原地產保證了員工的底薪收入，他們認為這是最有利于激勵員工的薪資構成。

實際上，一些二手代理機構的普遍做法是實行保底責任制的薪資構成。劉柯良介紹，每一個員工都會有保底任務，以2000元的保底為例，當員工完成保底任務時，公司將不為員工發這2000元的底薪，薪資構成就是本月的提成，而沒有完成保底任務的，將會下發底薪，但連續數月沒有完成任務將會被淘汰。

劉柯良認為，這是一種非常不利于員工長遠發展的薪資構成，一味促進成交而缺乏職場規劃，也不利于一個公司對員工的管理。

“通過漲薪，我們從本身的經營角度講，是能夠刺激到員工的積極性，激發他們做事的熱情，達到雙贏，實際上行業的的盈利很薄，很多都是虧損狀態，調薪之后實際上是成本的抬高。” 劉柯良如是說。

但盡管漲薪會抬高成本，仍舊有不少品牌連鎖中介加入戰場，但對多數公司而言，加入這場漲薪的戰場還有一些被動的因素：不漲薪便失去了吸引人才的競爭力。

譚自力認為，“競爭實力在短期內是不太容易改變的，要改變一定要有非常新奇的競爭優勢才能脫穎而出，現在都在調整薪酬，競爭更加激烈，這樣的后果是一些小的中介會被大中介合并，以后的市場，可能會形成幾家大公司獨占的局面。”

盡管一線經紀人的薪資得到提高，但是否能夠帶來更多的成交尚且難定。而向二手房買賣雙方收取的傭金沒有提高的情況下，削弱的是中介公司的盈利空間。

現實的情況是，傭金被提高的可能性不大，互聯網的沖擊，降低了傭金收取標準，市面上并沒有規定傭金收取標準，被普遍執行的是2到3個點的傭金。要保障盈利，譚自力認為有兩個方法可以做，一是還是以傳統的傭金為主營收入，一定不能降低傭金，而且要提升傭金，但目前來講不太現實，還可以通過工作效率的提升，來獲得降傭的空間促進成交量；其次，不靠傭金收入，通過移動互聯網和金融操作模式來賺取其他收入。

“但是中介公司能不能不依靠傭金而通過其他方式盈利還有待驗證，如果這種競爭模式只是一個概念而不能從中盈利，那么競爭會越來越激烈，行業會迎來一次大洗牌變革。”譚自力說。

從另一個方面來說，加薪實際上提高了行業的門檻，這促使中小中介被收購合并或者關張的進程。這變相地增加了行業創業者的成本，成都的一些小中介的生存會更加艱難。

在劉柯良看來，目前的市場競爭已經達到空前混亂，資本市場的介入抬高了行業的門檻，“做生意一定要看利潤，如果有錢來不斷投入，當其他的公司已經玩不動了，堅持到最后的這家公司就擁有話語權，來定制行業規則。” 劉柯良說。

 

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