商品房買賣合同中出賣人交付內容的確定標準
添加時間:2017-11-26 23:59:50
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由于買受人承擔的交付內容很容易確定,即為金錢。但如何確認出賣人的交付內容?在這里,出賣人承擔的主要交付義務是給付商品房,但不限于商品房,還包括綠化、公共配套設施等。 買賣合同的標的條款系合同的不可或缺的條款,標的必須明確、具體,否則合同亦無法成立。合同的標的可以是種類物,也可以是特定物。如果是種類物,如大米、水果等,則對其數量的要求必須確定,否則買賣無法進行。如果是特定物,則必須在合同中載明明確的特征,使該物具有惟一性或排他性。 而商品房買賣合同所涉主要標的物即為商品房,由于商品房所處的位置肯定是惟一的、排他的,所以合同所涉標的是特定物。 一、對于出賣方交付內容的確定標準 (一)合同所約定的套房是合同的核心內容,內容包括位置、樓層、面積、建筑質量、裝潢以及套房本身的配套設施。 (二)由于商品房系屬于某幢高樓分割成若干小塊而成,這不僅涉及買賣人的自有部分,還要區分共有部分。這也是商品房不同于其他商品之處。所以,對于商品房標的的認定,不僅指套房,還有包括綠化、公共配套設施等。 二、對于實際交付是否符合約定的認定原則 審定實際交付是否符合約定的依據主要有以下幾個方面: (一)合同,合同系約束雙方當事人的最主要組成部分。其中關于商品房的一些特征以及綠化、配套設施的約定,均應被視為對于標的的描述。 (二)規劃說明。由于規劃必須經國家行政部門審批通過后,出賣人才能進行施工,而出賣人施工也必須按照規劃方案進行。由于規劃方案將決定買受人房屋的朝向、采光、通風,以及公共面積分攤的問題,這些雖然在合同中有所體現,但不可能全部體現,因此,開發商所交付的房屋必須如規劃設施。 (三)樣板房。出賣人為促銷,常制作樣板房以吸引消費者。但這屬于憑樣品的買賣。在樣品買賣中,出賣人應擔保其交付標的物與貨樣有同一品質。《合同法》第186條規定:憑樣品買賣的當事人應當封存樣品,并可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。而樣板房其應擔保其他所售房屋與其同樣的品質。一般樣板房都進行了裝潢,對于裝潢是否屬樣品,這應視出賣人如何處理而定,如出賣人在樣板房內或有關附加說明中,明確裝潢僅為參觀所需,而不屬樣板之列,則裝潢不具有樣板效力,若出賣人未予明示,則買受人有權將其視為樣板之列,出賣人對買受人取得的房屋應盡相同標準進行裝潢。如何對待樣板房的隱蔽瑕疵,購買者的房屋是否也允許有此瑕疵?這里所指隱蔽瑕疵,是指買方盡交易上的注意未能發現的、且非賣方故意不告知的瑕疵。《合同法》第169條規定:憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的,即使交付的標的物與樣品相同,出賣人交付的標的物的質量仍然應當符合同種物的通常標準。這樣的規定類似于《美國統一商法典》第2—213條規定的“適銷性品質”,即:(1)合同項下的貨物在該行業中可以無異議地通過檢驗;(2)如果出售的貨物是種類物,則賣方所交的貨物應在該規格范圍內具有平均良好品質;(3)貨物應適合于該商品的一般用途;(4)除非允許有差異外,所有貨物的每一單位在品種、品質和數量方面都應當相同。因此對于樣板房隱蔽瑕疵,如果買受人購買時并不知曉,買受人所購房屋的質量仍應按同種物的通常標準處理。 三、各種具體情況下的認定規范 (一)關于位置和樓層。這在各商品房合同中都會有規定。而出賣人所交付的房屋的位置以及樓層均應與約定相符,這是最起碼的要求。如果,出賣人所交付的房屋與約定的不符,這就構成了根本性違約。 (二)關于房屋朝向、間距:房屋因外面環境不同,可分為景觀房和非景觀房。景觀房系指憑樓可眺望大海、樹林、青山等風景的樓房,這些樓房以風景為賣點,價格較一般非景觀房價格要偏高,而這些房屋對朝向、間距的要求非常高。如果朝向、間距誤差直接導致景觀效果反差很大,應即視為根本性違約。而相對于非景觀房,即一般景觀房而言,朝向、間距問題主要影響通風、采光,但這種影響要小于對于景觀房的影響。現出賣人從考慮采光角度,開發樓盤一般都選擇偏南方向,至于違約認定,應根據受朝向改變影響通風、采光程度而定。對于間距,這將直接影響部分樓層房屋的日照時間,如果購買人所購房屋由于樓房前后造之間間距縮小而導致日照影響,應視為違約,至于違約程度,應根據受影響程度而定。(三)關于房屋面積。由于商品房一般都采取預售方案。簽訂預售合同,房屋一般都處于建造之中,由于房屋建造允許與規劃設計要求之間存在一定的誤差。合理的誤差不能認定為出賣人的過錯,所以對于該合理的誤差,不能算定為出賣人的違約責任而要求出賣人對此承擔責任。但對于超出合理誤差范圍之外的誤差,應視為出賣人的過錯,出賣人應對超過部分承擔責任。而房屋面積計量,一般采取建筑面積或套內面積計算。