2016年土地市場為什么火爆異常？到今年又為何突變？未來房地產形勢將面臨哪些變化？……近日，廣東宏遠集團房地產開發有限公司董事長鐘振強在接受信息時報記者采訪時，從房地產市場周期的角度，對以上問題做出了詳細解答。
他認為，2019年是這一波房地產市場周期的末端，一級土地市場逐步回歸理性，地價或許還會有下調；二級市場則呈現價穩量跌的局面。到2020年，則將迎來一個全新的周期，整體經濟包括房地產市場有望于2020年復蘇。
明年房地產市場迎來拐點
信息時報記者：從2016年的“地王”頻現，到近期東莞多宗土地流拍、終止拍賣，您如何看待近幾年來房地產市場形勢的變化？
鐘振強：從國際視野和歷史發展的角度來看，一般來講，房地產市場是20年一個周期。在1997年亞洲金融風暴之后，中國這一波房地產周期是從1999年起步的，所以到了2019年應該就是周期的末端，出現拐點也在情理之中。
本來從2010年開始，中國的經濟走勢開始有衰退的跡象，但是2014年11月的貨幣寬松政策，把GDP給托起來了。從2014年11月一直到2016年9月，國家進行了十幾次降準降息，貨幣寬松政策令到經濟重新上行，這一波推動實際上是資金端的推動。而這批資金約有52%進入到基建和地產行業，所以也就不難理解為什么2016年開始頻頻出現地王，而且一線城市跟核心二線城市的地價、房價幾乎翻了一倍。
從2016年第四季度開始，國家對房地產市場進行調控，但是市場熱度還是有慣性在推動，所以就一直延續到2017年。不過，自從提出“去杠桿”，然后再到“穩杠桿”這個階段，就出現了房價相對下跌的現象。目前，從“遏制房價過快上漲”改為“遏制房價上漲”，政策的方向對房地產未來預期也帶來影響，一方面是政策導向，另一方面是資金收緊，所以從2018年開始，出現了兩個比較顯著的現象，一是一級土地市場開始大量流拍，二是二級市場開始出現價格松動，甚至一些原來相對過熱的城市房價出現下跌，二手房價也開始下調。這也是在去杠桿的過程中，或者說穩杠桿的過程中必然出現的現象。
信息時報記者：什么時候能迎來復蘇？
鐘振強：到2019年，去產能這一塊應該基本到位，再加上減稅政策的實施，按財政部公布的數據，預計今年減稅降費規模將超過1.3萬億元，減稅能促進資金進入實體經濟，如果減稅進程快，我認為2019年下半年開始經濟開始復蘇，再保守一點，2020年可以進入復蘇階段。未來十年將迎來一個全新的周期，進入新的起步階段。
地價或仍下調 樓市趨于價穩量跌
信息時報記者：那么，對今后房地產市場的走勢您有哪些看法？
鐘振強：到明年，基本上走到這波周期的末端，所以關于明年的市場展望，我的預判是明年一級土地市場的價格還會有下調，土地市場逐步回歸到理性，在宏觀政策不變的情況下，土地價格有望進一步修復到相對比較合理的價位。
對于二級市場，我認為要分地區、分區域來看。不同城市的走勢會不同，不能一刀切去看問題。未來趨勢上，我一般會用三個比較重要的要素去評判一個區域：短期看政策，中期看土地，長期看人口。
信息時報記者：這應該如何理解？
鐘振強：短期看政策，目前政策的方向很明顯是遏制房價上漲，這意味著未來一個階段，房價要漲是很難的。那么短期內會不會降？會不會降得很厲害？我認為，房地產市場在國家層面來講，還是體現在一個穩字，樓市要穩，而不是讓它大起大落。因為從全球視野以及歷史的眼光來看，十次經濟危機九次由房地產引起，所以現在的導向很明確，就是要穩，要規避金融風險，規避經濟危機的發生。這是一個牽一發動全身的行業，所以政策的目的是要遏制它上漲，而不是打壓下去。
中期看土地供應，要看該地區的土地資源是否很有限，或者政府是否從供需平衡的角度去供應土地。長期看人口，人口增長有兩個主要因素，一是隨產業遷徙過來，二是放開二孩之后的自然增長。在這種人口穩增長、有凈流入，土地供應又相對比較緊缺，或者說政府有節奏推地的城市，房價很難大幅度下跌，但是成交量可能會下跌。所以，在未來一兩年，我認為樓市基本是維持價穩量跌的態勢。
還有一些特例，是政策引起的趨勢變化，比如海南，規定取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓，限制了流動性，這種城市房地產的價格會跌，量會跌得更厲害。還有一個特例是產業引起的，比方鄂爾多斯，原先煤炭產業興起令到房地產供過于求，但是隨著產業衰落導致人口遷出，最后變成空城。這些是特例，所以怎么看市場這個問題，不能一刀切，要有分析的去看。
土地供應吃緊 人口結構轉中高端支撐東莞樓市
信息時報記者：把這三個要素切合到東莞這個城市，您如何看待東莞房地產市場的前景？
鐘振強：我比較看好東莞，在政策方面大家是一樣的，那就不說了。中期看土地，東莞面積不大，只有2400多平方公里，發展也比較早，土地開發強度超過50%，在廣東僅僅位于深圳之后，在全國范圍內也排在第三位。
東莞的GDP從2017年的7000多億，今年應該會突破8000億，我的預判是三年內有望達到1萬億。1萬億的話，從GDP的總量來講，它就真的是一個新一線城市。按照現在的經濟增速，而且東莞未來也有2000多億的城建基建投入，包括軌道交通方面的投入，這些都會推動城市價值的上升。
同時，我認為政府會把建設硬指標優先用于產業用地，那么，在土地開發強度較高，土地資源比較緊缺的情況下，又要滿足產業用地需求，商品房土地供應的指標就會越來越吃緊，“中期看土地”這一塊就可以比較明確地去預判。
那么長期看人口怎么看？人口除了看數量之外，還要看結構。東莞是工業產業鏈上最完善的城市之一，它的產業發展會帶來一批有消費力的白領、技術人才等，這方面會帶來新的剛需。所以除了自然增長的人口之外，東莞的人口結構上是往中高端方面增長的，再加上粵港澳灣區建設上升到了國家戰略，東莞又是價格洼地，從長期來看，人口流入會對房地產起到支撐作用。
信息時報記者：對于購房者來說，您有哪些建議？
鐘振強：我認為東莞房地產市場的安全邊際還是相對比較高的。所謂安全邊際就是它的價值還在上升，價格沒有高到很嚴重的程度，相對廣州深圳來講，它是存在低谷的。所以，我認為東莞的房地產市場短期內會有波動，但是幅度不會太大。（來源：信息時報）
