截至2014年2月，我國60歲以上老年人數量已超過2億，占總人口的14.9%。2011年我國60歲以上的老年人為1.78億，預計2015年我國60歲以上的老年人為2.21億。按照平均一年增加860萬人的速度，估計2021—2030年我國老齡人口將超過3億。如此大的養老負擔，“以房養老”保險的推出具有一定的現實意義。
近日，證監會起草的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），將使“以房養老”這個探討了十年的話題變為可能。并且此次試點工作將在北京、上海、廣州和武漢四個城市展開。
為了調查“以房養老”保險試點的進展情況，新華網記者第一時間采訪了北京、上海、廣州、武漢四地的專家和保險公司，對四地試點工作的開展進行了詳細的梳理和采訪報道。
北京：專家認為細則制定至關重要 保險產品研發尚需時間
新華網記者就“以房養老”保險試點的實施現狀采訪了3位保險、經濟領域專家，以及4家保險公司，專家稱“以房養老”保險是市場行為，需要謹慎對待。保險公司均稱此款“以房養老”保險產品正待研發。
專家提醒“以房養老”需謹慎 稱此保險為市場行為
國家理財規劃師專業委員會秘書長劉彥斌在接受新華網記者采訪時表達了他的個人觀點：“‘以房養老’保險這個產品本身并沒有問題，但是并不符合中國人‘養兒防老’的傳統養老思想。據我所了解，保險公司并不會給到投保人很高的利潤收入，其中70年的產權并不是主要問題，所有的商品房都有這個問題，國家未來也會延長土地的使用權限。以房養老保險最重要的問題在于中國人的生活習慣以及文化理念并不適合這個險種的推廣。
中國社會科學院財經院研究員、寧波大學公共管理研究所所長張慧芳在接受新華網記者采訪時表示：“‘以房養老’保險是一種市場行為，不是政府行為。‘以房養老’保險推出的困難點有三：其一為由于我國根深蒂固的傳統養老方式“靠兒不靠房”，讓以房養老的推行困難重重；其二為制度問題即土地使用權限的問題，如果房屋產權已經到期，那么到時保險公司如何給老人支付養老保險金？相關細則并沒有制定；其三是房價的不可控性，目前地方的房價波動較大，如果未來房價跌了，那么虧損的部分由誰來承擔？”
北京工商大學經濟學院經濟研究中心主任周清杰對新華網記者表示：“‘以房養老’保險應以市場選擇為主，國家不應該過多的參與。如果市場有需求，對企業發展有利，自然銀行、保險公司以及其他的金融機構都會加入，此時保監會即使不發紅頭文件，那么‘以房養老’也會實行。目前的狀況在于市場是否已經成熟，市場的成熟包括兩個方面：一個方面是需求角度的成熟，即人們的思想觀念有沒有轉換，‘以房養老’的觀念是否成型。另一個方面是供給角度的成熟，這關系到銀行、保險公司的規模、效率，以及外部相應法律法規的制定。可以說以房養老不是一蹴而就的，是需要接受市場考驗的。”
“以房養老”保險品種并未上市 保險公司持中立態度
在對專家進行了采訪之后，記者撥打了幸福人壽、平安人壽、中美大都會、合眾人壽4家保險公司的電話，均表示有關“以房養老”的保險產品目前正在研發之中，什么時候上市還不能確定。
在此前的采訪之中，幸福人壽相關人士表示，在產品設計方面，并不是所有房產都可以參與“以房養老”，要考慮很多因素，包括房子的實際價值、使用年限、房價趨勢、房子本身能否上市交易、產權是否清晰等，此外還涉及“變現會產生哪些損失，評估會有哪些費用，房價跌漲的相應措施，老人如果突然不想繼續抵押了，退出機制如何制定等，這些細則都在研究中。
另外合眾人壽也曾公開表示：各國政府在開展反向抵押養老保險的頂層設計時，都是以政府支持加市場化運作的模式，既保證項目的公益性質和可持續性，又最大限度發揮了市場的作用。
對于保險公司而言，存在風險在于：1、老人去世后，70年產權馬上到期，房子貶值；2、假如未來房價大跌，房子貶值；3、房子質量太差，保險公司要承擔維修，折舊的風險。而對于投保人而言，可能保險公司給予的房產估值比較低。或者房屋抵押后，投資其他產品可能受益更高。
“以房養老”保險試點無論是對投保人而言亦或是對保險公司而言都有很長的路要走，需要靜觀后續發展。
上海：“以房養老”試點艱難前行
此前，民政部部長、全國老齡委副主任李立國在2013中國老齡事業發展高層論壇上介紹說，2013年我國老年人口將突破2億，2025年將突破3億，2034年則將突破4億，這為我國應對老齡化提出了嚴峻挑戰。毫無疑問，“以房養老”在老齡化市場背景下又將成為人們熱議的焦點話題之一。
以房養老：并非第一次試水
前幾年，“以房養老”曾在南京、上海、北京、長春等城市的個別金融機構自發興起嘗試，但均因效果不理想而停滯萎縮。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，其背后原因有以下幾點：
銀行、保險等金融機構為規避市場風險，針對“以房養老”的群體挑肥揀瘦，設置的門檻過高。如養老人本人須年滿55歲，累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年等等。這么苛刻的條件導致真正符合條件的申請人很少，最終銀行等金融機構不得不停辦該業務。
由于傳統觀念，老人將房產視為重要遺產，“以房養老”觀念短期難以改變。具體做法未明確，也沒有向民間資本開放，養老群體不敢貿然“以房養老”。房產資產如何估值？房地產市場周期波動對于資產升值及價格的影響明顯，如何規避、計算、對沖市場風險？現階段還沒有統一的公開的標準。
現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點。到期后房屋是直接歸銀行等金融機構、還是作為遺產分配給老人子女？這也是值得關注的話題。配套服務設施不完善，有錢未必買到優質養老服務，現階段“以房養老”與養老相關產業發展滯后矛盾突出。
保險企業：風險與機遇并存
上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍向新華網記者表示：在“以房養老”領域，本身存在“硬傷”，即人口長壽風險，這在短期內還無法解決。隨著生活條件的越來越好，人的壽命越來越長。保險公司屆時能否如期將房子變賣轉化成收益，存在養老人口后續安置的重要牽制。在養老保障比較充備的國家，這一點不是太大的難題。但在國內多數人的養老保障并不足以維持基本生活，屆時收房難免遇到人性困局。隨著國內人口老齡化趨勢越來越明顯，不能如期收回的個案很可能成為普遍案例，保險公司是否有足夠能力應對值得考量。
其次，國內未來房屋價值存在重大不確定性。在穩定的經濟環境和私有體制下，一棟物業的未來價值是可以大致評估的。但國內處于改革拐點期，房地產市場也面臨局部風險，公開數據顯示，近10年的人口出生率的趨勢是緩步下降的，需求的規模會縮減。而房子20年后或將不再值錢。
最后，土地使用權到期風險。目前國內居住土地出讓期限為70年，未來土地使用權到期后沒有明確的處理方案。后是否還需要補交土地出讓金，存在不可測性。這是售價之外的，另一層重要市場變現價格變數。”
在這種背景下評估20年后的房價本身具有相當的難度，評估價格和實際偏差可能會很大。這些因素不可避免的驅動保險企業保守評估未來房價，即將價格做低評估。比如將現市值600萬的房產評估成400萬，甚至更低，并要在這個基礎上做出保險公司自己的盈利。那就意味著可以提供給抵押人的養老費用進一步縮水。
即便排除掉土地使用權到期風險， “自我理財養老”概念也會在投資理財市場的幫助下，排擠“以房養老”空間。簡單一點來說，如果個人將價值600萬元的房屋變現，進行年收益率在6-8%的理財投資。在同等居住條件下可以租住12萬元/年的房屋。個人可開支生活費用在24-36萬元/年，而且無論何時終老，自己始終有600萬元可以變現的投資資金防備不測。即便終老之后，也仍有600萬元的結余。因此，從經濟角度看，保險公司提供的養老金若不能大幅超過24-36萬元/年的生活費用，個人不會選擇以房養老。
在房價處于低谷，未來持續上漲明確的前提下，保險公司才有承接業務的信心。現在顯然不是洼地，樓市經過多年瘋漲后已經進入絕對高位，市場也已經開始出現進入周期性調整的跡象。“以房養老”在這種背景下亮相，能夠跟市場達成的共贏面非常窄，其處境相當尷尬。
養老市場：亟需規范與完善
盡管中國老齡化加速，養老床位沒有辦法滿足市場需求，大量的市場需求持續存在，短期內養老產業、養老地產政策頻發，鼓勵和支持滿足養老產業、養老地產的發展，但是，從現階段來講，“以房養老”仍然是處于探索階段，即使“以房養老”試點在明年有了具體操作辦法，但是，短期內來講還需要突破上述諸多問題，以滿足日益增長的養老產業市場。由此，同策咨詢研究部總監張宏偉以下幾點建議：
完善市場定價與資產評估機制，建立公開化、公正化的市場化的“以房養老”操作體系，不再設置行業進入門檻，讓民間資本充分參與養老產業的競爭，讓銀行等金融機構放下身段，以促進“以房養老”相關衍生產品的創新，降低養老群體通過“以房養老”的成本，讓更多老齡群體享受到“以房養老”的實惠。
逐步推進資產證券化，將缺乏流動性的房產資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。這樣，金融機構可以以資產管理公司名義對于“以房養老”資產打包進行操作，既可以使養老群體定期取得一定數額養老金，金融機構也會因此有一定的經營收益，收益部分或按照一定方式對沖市場風險損失，或以一定形式補貼給養老群體。
現有住宅房屋產權70年到期之后如何處理相關問題，使“以房養老”房產70年產權到期后如何處置有法可依。如補繳少量土地出讓金，可最多延長一定年限住宅產權使用年限，可以增強“以房養老”方式的市場參與活力，使金融機構、養老群體及家庭都會有更多的受益機會和選擇。
