從來沒有哪個稅種，像房地產稅這般牽動社會的神經。
4月11日，財政部副部長程麗華在博鰲亞洲論壇上指出，將進一步優化稅制結構，既立足當前，又著眼長遠，兼顧稅收調控和籌集財政收入功能，逐步優化稅制結構，深入推進增值稅改革，構建更加公平簡潔的稅收制度，推進房地產稅立法和實施，建立綜合與分類相結合的個人所得稅制度。
自今年3月以來，這已是房地產稅被官方第六次正式提及，相比往年的原則性表述，今年關于房地產稅的說法愈發具體。
記者從業內人士處獲悉，目前房地產稅法草案已有大體框架，正向各地征求意見。
以稅收法定來引領稅制改革
自2011年在上海、重慶兩市啟動試點開征房產稅，至今已近八年。細心觀察不難發現，在過去很長一段時間里，有關房地產稅立法的官方消息并不多見。
轉折點出現在今年兩會期間——
3月4日，十三屆全國人大一次會議發言人張業遂在人大會議首場新聞發布會上表示，房地產稅法律草案正在加快起草完善；
3月5日，在十三屆全國人大一次會議上，國務院總理李克強在政府工作報告中提出“要深化財稅體制改革”“健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法”；
3月7日，時任財政部副部長史耀斌對外透露，按照中央的決策部署，目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。房地產稅總體思路是“立法先行、充分授權、分步推進”；
3月11日，十二屆全國人大常委會工作報告中明確提出，2018年將繼續加強立法工作，落實稅收法定原則，研究制定房地產稅法；
3月25日，財政部部長劉昆稱，將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。
對于這種變化，中國財稅法學研究會會長、北京大學財稅法研究中心主任、北京大學法學院教授劉劍文深有感觸。分析個中緣由，劉劍文認為，與多個背景相關。
首先，就是全面依法治國的深入推進。“房地產稅涉及到社會公眾的重大利益調整，關系到民眾的私有財產，這是落實全面依法治國的必然要求，也是落實稅收法定原則的內在要求。”劉劍文說。
其次，就是財稅體制改革。營改增從2012年開始推行，直至2016年大規模全面鋪開。營業稅過去是地方主體稅種，而增值稅是共享稅，營改增完成之后，雖然通過增值稅分享比例的調整試圖緩和地方財政收入困境，但這畢竟是過渡性措施，還是要在稅制層面探尋新的地方主體稅種。在這種背景下，如何建立起新的地方主體稅種、如何處理好中央和地方的關系，成為必須要解決的問題。
最后，房地產稅一直是社會高度關注的問題，涉及到重大利益調整，作為政府部門，出于法治政府的要求，理應對這種關切作出回應，而不應該遮遮掩掩。
如何理解“立法先行、充分授權、分步推進”原則
黨的十九大之后，關于房地產稅立法的思路愈發清晰。
圍繞房地產稅，上一任財政部部長肖捷曾在《黨的十九大報告輔導讀本》中發表署名文章，提出：“按照‘立法先行、充分授權、分步推進’的原則，推進房地產稅立法和實施。”
對于這一原則，劉劍文進行了解釋。
首先，立法先行。對于房地產稅究竟是先改革還是先立法，曾有不小的爭論。2011年，重慶和上海兩地啟動了開征房產稅的改革試點。2014年，黨的十八屆四中全會對全面依法治國作出部署，并明確加快重點領域立法。先立法后改革的思路就此清晰，這就意味著房地產稅的改革必須要在法律框架下進行，因此，立法先行是幾年來達成的廣泛共識，這也有助于穩定各界的預期、最大程度凝聚全社會的共識，并且將稅制改革可能給市場經濟某些層面造成的干擾作用降到最低。
其次，充分授權。我國地域遼闊，各個地方差異很大，經濟狀況、文化背景、收入水平都不同，所以要充分授權。當然，這種授權的前提，是在全國人大及其常委會的統一立法下，將一些操作制度授權給國務院或者地方。比如稅率問題，可由中央制定浮動稅率，然后授權地方根據本地區情況來制定當地適用的稅率，發揮中央和地方的兩個積極性。
再次，分步實施。房地產稅立法征收是個大工程，房地產稅是個技術性比較強的稅種，涉及到很多問題。比如，全國的房產信息要有一個統一平臺。再比如，要建立房地產登記制度、房地產糾紛救濟制度等等，都需要一個過程。
一直以來，對于房地產稅的作用，有一種觀點認為其主要是調節收入。對此，劉劍文并不認同。“房地產稅確實可以在短期內起到調節收入的作用，但是，征收房地產稅的主要功能在于組織收入，即通過組織地方財政收入來高效、充分、公正地提供地方性公共產品和公共服務。從整體上看，稅收的首要和原初職能都是組織收入，在穩定汲取收入的基礎上，才有調節的空間和可能。”
“稅收焦慮”是正常現象
影響億萬中國人的房地產稅如何征？什么時候開始征？對房地產市場影響如何？對哪些人群影響最大？可以說，一直以來，只要談到房地產稅，就會引發很多“稅收焦慮”。
“實際上，‘稅收焦慮’是一個正常的現象，可以說，是我國法治進程中的一個必然反映，也是民主法治時代大家關注稅收問題的必然結果。”劉劍文指出，今年是改革開放40周年，40年來我國最大的一個變化就是社會財富總量的大幅增加，從而也帶來千家萬戶的財富增長。而對于很多民眾來說，家庭財產主要體現為房產。因此，房地產稅成為焦點，不難理解。
劉劍文指出，目前對房地產稅來說，已經不再是要不要征的問題，而是怎么征的問題，是如何更好地處理國家和個人利益的問題。對于房地產稅我國已經做了很多卓有成效的工作，現在需要的就是不斷總結、提升和完善。
劉劍文進一步指出，房地產稅的征收范圍以及免征范圍、是按照面積還是按照套數征收等問題，是下一步立法中需要解決的關鍵點。而如何處理不同納稅人之間的關系、中央和地方的關系、立法機關和行政機關的關系等問題，則是未來房地產稅征收立法中的難點所在。
中央財經大學房地產法研究所所長尹飛：
房地產稅立法應妥善處理熱點問題
按照落實稅收法定的要求，作為新稅種，房地產稅的開征必須先立法，需要有法律規定。盡管實踐中對于征收房地產稅，我國已經積累了不少經驗，但在具體立法過程中，仍有許多關鍵問題需要厘清。
共有產權房、“兩限房”、經濟適用房等產權受限的房產如何征稅？在已經繳納了高昂土地出讓金后，房地產稅應如何實現公平？開征房地產稅之后是否還需要繳納物業費？
“對于房地產稅立法，我們需要冷靜思索，進行客觀、細致、全面、理性地系統性考量，而不要輕率作出規定。”中央財經大學房地產法研究所所長、中央財經大學法學院院長尹飛近日接受《法制日報》記者采訪時指出，在房地產稅相關立法過程中，應當妥善處理熱點問題。
必須妥善界定房產范圍
尹飛認為，房地產稅立法時必須妥善界定房產的范圍。首先，目前我國房屋產權類型較多，實踐中存在大量不完全的房屋產權。比如，所謂共有產權房、“兩限房”等，這些房屋一定期限內不得上市交易，其權能受到一定限制。其次，形態多樣的土地產權也直接影響房屋產權的完整性。如果土地使用權是通過出讓形式取得，那么就會有權利期限的限制，比如，住宅用地最長不得超過70年，由于是有償取得，建設在其上的房屋原則上可以自由流轉。而集體土地和劃撥用地并沒有權利期限的問題，建設在其上的房屋流轉受到限制。
此外，對于建造在劃撥土地上的房屋而言，尹飛認為其類型、歷史淵源更是復雜，如何征稅也需要認真考量。比如，作為對計劃經濟時期低工資的補償的所謂房改房以及作為保障房一種的經濟適用房，是否應當允許其入市交易都是值得商榷的。
“在流轉受到限制甚至嚴格限制的情況下，這種房產是否為真正意義上的財產？其如何估值并據以征稅？”在尹飛看來，房地產稅的征收如果完全不考慮這些因素，簡單納入征收范疇，顯然過于草率。
妥善處理房地產稅和土地出讓金的關系
近年來，圍繞房地產稅的討論很多，但其之所以千呼萬喚不出來，有一個繞不過去的問題，就是過高的房價或者說過高的地價。
尹飛指出，實際上，土地使用權出讓金與房地產稅二者之間的聯系十分密切，無視土地出讓金因素，輕率征收房地產稅，對于支付了高額地價的業主來說，顯然是不公平的。
“作為一個理性的開發商拿地時，其報價的基礎是將來購房者能夠接受的房價。”尹飛具體舉例說，在沒有房地產稅的情況下，買房人每平方米愿意出十萬元，但是如果每年還要征收2％的房地產稅，可能情況就會變化。“這種情況下，我們不能否認出讓金與房地產稅存在相當的互斥關系。已經支付了高額出讓金的土地，至少在征收房地產稅時應當考慮這一因素，適用較低稅率或者設定相應的免征條件。”尹飛認為。
對于住宅建設用地使用權到期后如何處理這一焦點問題，尹飛觀點十分明確，在他看來，一步到位直接征收房地產稅可能是最好的選擇。“這種做法其利在于：一是避免了自動無償永久續期可能帶來的國家土地所有權無法體現的問題。二是避免了房屋所有權無期限和土地使用權有期限的矛盾。三是一并解決了續期續多久的問題。四是避免了可能造成的社會不公。五是解決了如果續期收費權利人拒不繳納的問題。”
此外，對于小產權房以及集體建設用地上建造、符合城鄉規劃而且安全上又沒有任何問題的房屋，尹飛認為也可以采用相同思路。“對于這些房產，無需再進行征收、補交出讓金，可以通過房地產稅解決問題。”
妥善處理房地產稅和物業費關系
房地產稅立法時還有一個需要仔細考量的問題，就是如何處理其與物業費的關系。“如果開征房地產稅，就必須要界定清楚其與物業費的關系。換言之，物業服務中的內容，哪些應該交給政府來維護，哪些可以交給物業公司來提供服務，這些都需要進一步劃清。否則就會出現業主在繳納了房地產稅之后，還要繳納物業費，去承擔本應由政府來承擔的開支，客觀上造成雙重征稅的局面。這一點在立法時也必須認真考慮。”尹飛說。（來源：法制網）
